株式会社　横浜快適住環境研究所

Ｑ：「土地活用」ってよく言うけど、どんな種類があるんですか？

Ａ：企業相手の貸ビル業から駐車場のオーナーまで土地活用にはたくさんの種類があります。

■まずは土地活用のメリットを考えてみましょう。

• 不労収入が入ってきます。
• 銀行などの事業融資で投資できます。
• いくつかの税金において節税効果があります。

上記のほかにもまだいくつかのメリットがあります。

■土地活用を成功させるためには？

• プロの目でしっかりとしたリサーチをしてもらい、この土地の最適な活用方法と、どの位の規模の建物ができるのかの調査判断を してもらいましょう。

◇全体の展望から細部に至るまで、うまくフォローしてくれる専門家を見つけることが重要です。

Ｑ：土地活用のことは、よく分かったけど実際に賃貸マンションを建てる時に誰に聞けばいいんですか？

Ａ：どんな建物を建てるかによっていろいろな会社があります。
　　でも、これからの時代はＲＣ構造が一番だと言われています。

■建設業者を大別すると３つの系統に分類できます。

■知っておきたい各構造の特性

◇ＲＣ構造は耐久性、耐火性、遮音性、断熱性は他の工法よりも優れており、耐用年数も木構造の２〜３倍を誇っています。

Ｑ：近所の不動産屋さんに「アパートは供給過剰だよ」って言われました。
　　賃貸マンション経営って確かに面白そうだけど、人口はどんどん減っていくなか本当に需要があるんですか？

Ａ：空いているアパートは本当に誰もが住みたいと思うような部屋でしょうか？
　「空室」が貼り出されているマンションを見てみれば空室の理由が分かるはずです。

■やはりこれからは人口動向や時代背景を予測して、その時に困らないような 　「力のあるマンション(入居者が好み長く住んでくれる)」を建てておく必要があります。
　また、インターネットの普及に伴い不動産屋さんに行かなくても気軽に物件検索ができるようになったため 　その分物件選びがシビアになっています。（自分のニーズとあった物件を探しています）

◇自分が住みたくなるような建物を建てないと、入居者は集まってこないようです。

Ｑ：賃貸マンション経営の成功については可能性が高いことは分かりました、でも・・・。
　　元気な親を前にしても入院中の親を前にしてもやっぱり相続の話はしづらいのですが。

Ａ：しかし、もしもの時の為に相続対策を考えておかないと残された家族が大変な思いをします。

■家や土地、建物などある程度の資産を親が持っていると、もし親に不幸があった場合かなりの相続税を支払うことになります。数千万円単位の金額が必要になることも少なくないので、問題を先送りせずに普段からよく話し合いをする必要があります。
　自分の家族と資産を守る為にも財産分与などの相続に係わる話は親が元気なうちに、きちんと親子間で検討しておかければならないのです。

Ｑ：賃貸マンション経営は本当に魅力的なんですが、投資にはリスクが付き物ですね。
　　賃貸マンション経営にはどんなリスクがあるんですか？

Ａ：リスクについて正しい知識を持つことが何よりも大事です。
　　リスクを知った上でしっかりそのリスクヘッジを考えなくてはなりません。

■不動産リスクとリスクヘッジの例

• 市場環境リスク → プロの目でしっかりとしたリサーチをして調査判断してもらう
• 固定資産リスク → キャピタルゲイン効果の高い建物を建てる
• マネージメントリスク → 信頼できるネットワークやビジネスパートナーをつくる

上記のほか金利変動リスクや法的なリスク、運用リスクなどもありこれらについても 対処できる準備が必要です。

Ｑ：よく利回りって聞くけど実際にはどう計算すればいいのか教えてください。

Ａ：利回りには「単純利回り」と「実質利回り」があって初期投資・税金・管理費・銀行の返済金・年間家賃などが関係してきます。

　例題）単純利回りの算出方法

　建物：ＲＣ造ファミリータイプ　６世帯

• �@本体価格：４５００万円
• �A本体以外の必要な工事＋消費税：１１７０万円
• 　　合計　�@＋�A＝５６７０万円（Ａ）
• �Bローン：金利３％　３０年
• 　　借入金額　５６７０万円
• 　　返　済　　２４万円（ローン分）ｘ１２ヵ月＋税金＋管理費＝約３９５万円（Ｃ）
• �C年間の収入額
• 　　家賃　７５０００円ｘ６世帯ｘ１２ヶ月＝５４０万円（Ｂ）
• �D単純利回り：（Ｂ÷Ａ）ｘ１００％
• 　　（５４０万円÷５６７０万円）ｘ１００＝９.５％

◇実質利回りは例題の年間の収入額（Ｂ）から返済分（Ｃ）の金額を差し引いた金額で、利回り計算した値となり不動産投資以外の投資方法との比較検討材料数値となります。

Ｑ：でも、いくら不動産が担保だからって銀行だってそうそう簡単にお金は貸してくれないのでは？

Ａ：収支と支出の計画を明確にすることが融資を受ける第一歩です。

■融資を申し込む金融機関によってメリットとデメリットがありますので、自分の状況に応じたものを選ぶことが肝要です。
特に金利は、さまざまタイプがあるので収入と支出の見通しをしっかりと検討した上で選択してください。

Ｑ：新築マンションの場合、家賃保証をしてもらう会社に運営を任せると、とっても楽だし安全だと聞きましたが？

Ａ：賃貸経営は新築から１０年、２０年たってからが勝負どころです。先々のことまでよく考えて決めて下さいね。

■家賃保証については各社さまざまなシステムを提案していますが、一般的には総家賃の１０％程度を支払って家賃を保証してもらう形が多いようです。
気をつけなければならないのは、２０年や３０年の長期保証を提案する会社が同額の家賃をずっと保証してくれる訳ではないということです。

10年後も高い入居率を維持できるのは、力のあるマンションだけ

築10年までは、どんなマンションでも「新築マジック」といい、 一定の入居率を保つことができます。
ただ10年以降も高い入居率を保つには、 ユーザーの気持ちを惹きつける力のあるマンションである必要ですよね。
自分がまず借りる側に立って、住みたいと思うようなマンションにしないと 入居率は上げる事はできないのです。

よく、力のないマンションは、１０年も経つと入居者が出て行ってしまい空き室が目立ちます。
そうすると決まって不動産屋さんから「入居者を入れるには家賃を下げなくてはいけません」と言われ 家賃を下げます。

これが「失敗するアパートのダブルパンチ」入居が入らない、家賃を下げる。
一度このような状況に巻き込まれたら、賃貸市場のラットレースです。

では　失敗しないためのマンションとは一体どんなマンションなのでしょうか？

長期間安定した収益を得るための、「空かない」「下げない」を考えた 建物を建てる時点で力のあるマンションの８つの条件を教えます。

�@ 「遮音性」静謐が創り出す上質な暮らし

• ご存知ですか？入居者クレームのトップは上下階の音なんです！

�A 「収納性」人とともに成長する住空間

• 女性にとって収納が少ないマンションには住みたくないですよね。

�B 「経済性」高性能と低コストの両立

• 工法の工夫で工期短縮！？

�C 「断熱性」四季を楽しめる住まいへ

• 光熱費が３分の２になる！？

�D 「安全性」守る自信、守られる安心

• 何はさておき入居者の安心な生活環境！！

�E 「健康性」健やかな生活空間の追求

• 健康への配慮は入居者家族の笑顔です！！

�F 「快適性」住むほどに実感する快適体感

• いつまでも住みたくなるようなマンション！！

�G 「先進性」次世代ライフスタイルに対応

• もはやインターネットは絶対条件！！

二重サッシ

サッシを二重にすることにより、騒音を体感で倍以上さげる効果があります。

賃貸マンションにありがちな欠点が「収納性」の不足です。
しかし、収納性は女性がマンションを選ぶ際に、重視されることが多い重要なポイントです。
他のポイントが優れていても、収納の不備が災いして選ばれないマンションも珍しくありません。

住まい選びの最低条件は、少なくとも各居室に１間（1.82ｍ）以上の収納があること。
そして、居室以外のトランクルームや納戸があったり、ウォークインクローゼットが あれば言うことなしでしょう。

家族で住むファミリータイプの間取りから退室される方の理由には
『子供が小学校に入学するので、この間取りでは手狭になり引越ししました』
という意見が多いようです。

子供部屋を確保しなくてはいけなくなり、使いにくさを感じて引っ越すことになるのです。
力のあるマンションなら、梁や壁を室内に作らず広い空間を提供できます。
天井は必ずフラットになるので、大型のタンス・ウォーキングクローゼットなども問題なく設置できます。

３つめの「経済性」は、工法や建材を厳選することによって、工期短縮やコストダウンを実現することを指します。
オーナーの負担が減れば、それだけで入居者にも還元できるので、結果的に条件が良いマンションをユーザーに提案することができます。

よく研究開発された材料に「型枠兼用断熱パネル」という材料があり、コンクリートを打ち込み、固まったら枠を外すことなくそのまま断熱材として使用できるようです。

これによって、材料の面、人件費の面でコストを抑える工夫となります。
工事も効率よく進められるようです。

一説によると、建築費構成している原価は６割以上が労務に関しているそうです。
そのため、「無駄な労務をいかに削減するか」が適正価格につながってくるのです。
とはいえ、ハウスメーカー方式のプレハブ工法には、�@で説明した 遮音性の問題
がまだまだありますので、選択するのは難しいと思います。

ユーザーに支持される快適な住空間を実現するためには、「断熱性」に優れていることも大切な条件です。
適切な断熱材を選択すれば、夏は涼しく、冬は暖かいマンションを建てることができます。
また入居者の光熱費を抑えることができるのも、見逃せないポイントです。
ちなみに４人世帯家族の光熱費が１万５千円くらいといわれています。

断熱性の良いマンションに住むと、季節・所在地によっても異なりますが、光熱費は３分の２程度になるのです。
「光熱費がアパートに住んでいる時は１万５千円だった のが、マンションに引っ越したら１万円になった。」
と賢い選択の入居者奥様からよくいわれます。

断熱サッシ

窓は外壁に比べ２〜５倍で熱が逃げてしまいます。
断熱サッシにすることで外に熱を逃げにくくする事ができます。 二重サッシ でもいいと思います。

断熱材

断熱材の厚さはそのまま断熱効果に比例します。
断熱材を型枠と兼用する工法は断熱材が２５ｍｍ前後の厚さしかないものがほとんどですが
探してみるとそれ以上のものもあるようです。

凶悪犯罪の増加や地震が頻発している現在、「安全性」の確保も重要です。
防犯、耐震、耐火に対応したマンションではないと、入居者は安心して長く住めません。

侵入の手口は、

• 留守宅に侵入する「空き巣」
• 夜間の家人の就寝時を狙った「忍び込み」
• そして家人が在宅しているにも関わらず食事などの隙に乗じて侵入する「居空き」

に分けられます。

その中で窓側から侵入された「空き巣」の被害者は
「最上階（高層階の○階）だから安全だと思っていた」という声を聞きます。

しかし、空き巣犯はまさに「現代の忍者」とでも言うべきで、
狙いをつければ何階部分であろうがバルコニー等をつたって目的の部屋に行ってしまうのです。

こういった点からも防犯において 二重サッシ はもちろん
セキュリティーに配慮した鍵 や カラーモニタードアフォン も採用したいところです。

耐震については、しっかりとした免震構造なども選択の一つでしょう。 免震構造を採用すると
家具等の破損の軽減をはじめ、入居者の安全の確保や配管等の破損の防止など、地震時の被害をかなり抑えることができます。

耐火については、ＲＣ構造が絶対的に有利です。木造やプレハブなどとは火災時の被害が比較にならないほど軽微で済むのは間違いありません。

このような構造等、しっかりとした施工をしてもらいたいと思ったら、地域に根っこを張っている地場の 会社を選ぶことです。
なぜなら、彼らはあまり良い表現ではないですが 「逃げられない」からです。

社員・社員の家族・協力業者を入れますと相当の数の人々がその地域の恩恵を受けて生活して いるのです。
ですから「逃げられない」＝親身になって一生懸命やってくれるのだと思います。
このことは本当に大切なことなので、パートナーの会社を選ぶ時は その会社の社長本人に会ってお話を聞くべきだと思います。

カラーモニタードアフォン

モニターで玄関先の様子をカラーの映像と音で確認できます。

セキュリティーに配慮した鍵

玄関の鍵を磁気の鍵で開閉するものや、 鍵を指紋認識で開閉するものもあります。
これらは不正開錠を防止できます。

オートロック

入居者以外が外部から自由に入ることが出来なくなります。
二重、三重でかける方も増えてきているようです。

免震構造

建物と地盤を部材により絶縁し地震で建物が早く激しく揺れても、建物は地盤の揺れに追随せずゆっくり動くため耐震構造とは違い、地盤から地震力を受けず損傷はありません。
最近では各地で地震が頻発しているなか、こういう構造は安心できます。

入居者の安心という意味では、「健康性」にも充分注意したいですね。

近頃取り沙汰されているシックハウス症候群などを防ぐためには、室内建具やフローリング、 クロスなどに、低ホルムアルデヒド製品を使用することが肝心です。

また、すべての部屋に新鮮な空気を供給するために、換気システムを採用しているマンションが多かったのですが、リビングなど全居室を24時間換気できるシステムを早くから取り入れていたマンションの考え方が認められ、現在では法的に24時間換気の実施が義務化されるようになりました。

子供達が安心して住めるマンション（小児喘息、アトピーなど発生しにくい）なら、家賃が多少高くても、子供達のために選んであげたいと思いますね。

また、「健康性」には入居管理の問題も関わってきます。

２４時間換気システム

室内の空気を強制的に排出し、新鮮な空気を１日中室内に循環させます。
収納室など自然換気では空気が入れ替わりにくいところも換気されます。
湿気を抑え入居者・住まいの健康を守ります。

実際に２４時間換気システムを設置すると設備費用がかかりまりますが費用を抑える為に、浴室の換気システムを活用する方法もあります。

契約時の説明事項の中では使ってはいけないとされている暖房器具を使用したり、２４時間換気の電源を止めたり、給気用の換気口の前にたんすを置いたりと力のあるマンションを建てても、入居者のモラルによって「不健康なマンション」になってしまうことがよくあります。

こちらがクオリティーの高い建物を提供すると共に、まずはモラルの高い優秀な入居者に入ってもらい、入居者も自分の家に住んでいるくらい建物に愛着を持って暮らしていただきたいと思います。

更に管理会社は、建物が完成し入居者が入居の際に事前教育をしてくれるところを選びたいですね。

住設備を整えれば、7番目「快適性」もアップします。
快適なマンションには、誰もが住みたいと思いますよね。

システムキッチンや広い浴室など、豊かなライフスタイルを実現するための良い設備を積極的に導入したいですね。

ワンルームで３点式ユニットバスになっていると入居が難しくなってきました。
「首都圏賃貸住宅市場における入居者ニーズと意識調査」では部屋選びの決め手となる要素の第１位が「バス・トイレ別」でした。

３点式のユニットバスでは狭いので、シャワーがメインになってしまいます。
ゆったりお湯に入ることもなくなり、しかもシャワーを使った後はトイレも濡れてしまいます。
それを放っておくと、カビの原因にもなってしまいます。

生活の中でリラクゼーションの場になるお風呂を、部屋選びの決め手にする入居者が
増えているのも、もっともかもしれませんね。

そして、もっと進化した考え方をもつと、
新しいライフスタイル「ＬＯＨＡＳライフ（ココロとカラダと地球にやさしい生き方）」的な環境に配慮し賃貸マンションが増えてくるとよいですね。

これってよく周りを見てみると、真剣に考えている会社が少しずつですが増えてきているようです。うれしいですね。

浴室テレビ・浴室換気乾燥暖房機

現在では浴室にテレビや暖房が標準装備されているものもあります。
また、２４時間換気システムに暖房機がついているものもあります。
冬の浴室は寒いけど暖房がついていれば大丈夫ですね。
しかもテレビまでついていたら浴室がまるでリビングみたいでくつろげますね。

最後の「先進性」は、光ファイバーなどの最新の設備が取り入れられているかということです。
パソコンが１台あれば、インターネット・Eメールはもちろん、テレビ・ラジオ・ＤＶＤもすべてまかなってくれます。
そのため、ブロードバンドの需要も必須条件になっています。

さて、皆さんはこの違いについてわかりますか！？

• インターネットマンション
• インターネット対応マンション

「同じものではないのか？」そう思いますよね。
ですが、実際にはこんなに違うのです。

『インターネットマンション』

　空港やホテルでインターネットを使うのと同じようにコードを差し込めば無料で使用できる環境。

『インターネット対応マンション』

　ＮＴＴに連絡し、プロバイダーに入ったりという作業が必要です。
　プロバイダーに契約するとなると、家賃＋プロバイダー料金の出費になります。

今や必須といわれるインターネット環境ですが、最新のものはホームセキュリティにも対応しています。

自宅への侵入者をキャッチして携帯電話にメール送信するといった機能もあるので、先ほど述べた安全性の面からもユーザーに訴求することができるのです。

インターネットマンションの中には、新築の物件で少ない世帯だと工事をしてくれない業者もあるようですが、４世帯だろうと、６世帯だろうと設置可能の業者もあるのです。

同様に、既築のマンションでも設置可能です。

今の学生や独身のサラリーマンだけでなく、ほとんどの人がホームページとＥメールを必要とする生活をしています。

このことから、インターネット環境を必ず検討事項に入れておくことが大切です。

インターネットマンション

入居したその日からインターネットが使えるマンションです。
力のあるマンションでは、高速通信にこだわり光ファイバー回線を使用して、入居者への先進性に対応しています。

インターネットマンションには

• 最大１００Ｍｂｐｓの高速通信
• 高セキュリティ
• 自分のパソコンと情報コンセントをＬＡＮケーブルでつなぐだけで、 すぐにインターネット接続可能

という特長があります。
力のあるマンションは、映像や大容量のデータをやり取りする ブロードバンド時代に、完全に対応したＩＴマンションなのです。